不動産投資は集合住宅よりマンションやアパートの方がリスクは少ないです。築年数や部屋数・間取りにもよりますが。
家賃収入－減価償却－経費＝収入所得が有るのに、ローン返済のため現金が無くなります。
しかも貴方がサラリーマンなら、不動産所得による所得税が発生する可能性があります。
金利は経費ですが、元金返済分は経費にはならないです。マンション1室などのオーナーですと、多少は大目に見てくれますが
8,000万円のアパートを取得した場合は、数百万／年間の家賃収入は誤魔化せないです。手元に金が残ってなくとも、所得は所得ですから。
もし仮に８０００万とします。表面利回りが１０％とすると、年間収入８００万。
空室率２０％と考えると、年間収入６４０万。修繕積み立てを購入価格の１％年間に積み立てるとすると、５６０万。
固定資産税等を入れなくても７％の利回りしか有りません。１５年で返済するのであれば、年間に返済する元本は約６．７％。
あれれ、全額借りると破綻してしまいます。金利分が出てきません。また、程度にもよりますが、修繕積立金は１％では少ない場合も有ります。
同様に、空室率も２０％では済まない場合も有ります。最低でも、頭金を２割以上用意しないと、この利回りでは厳しいでしょうね。
私個人的には、新築のアパートやマンションの投資は利回りが低すぎてちょと・・・という意見もあります。
やはり、中古のマンションやアパートを丹念に探される方が良いと思います。
また、計算には常に厳しい数値でやられた方が後々泣かずに済みます。