投資物件で良いのはアパートです

アパートの不動産は新築？中古？

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:44:10 +0000

不動産投資でアパートにテナントがすでに入っていて、今後も安定的な収入の見込める中古マンションがおススメです。
立地を重視すべきですが、良い立地の物件は価格が高く、利回りが低くなる傾向があります。
面積・間取り、立地、賃料相場、売買相場、築年数、管理状態などを総合的に勘案して投資対象を選定することが必要です。
なかなかいきなり数千万円の物件を購入することは勇気がいるので、１口１００万円からの不動産共同投資商品もおススメです。
もしも中古アパートの場合は、出来るだけ築浅で高利回りの物件が、また、新築の場合は、平凡なプランの建て売りは避け、
建築前からプラン検討に関わり、少ない費用で差別化を図れる物件がいいのです。物件のタイプは、多くの大家さん仲間が、
「単身向けは、入居期間が短くて大変なので、ファミリータイプの方が楽」と言ってます。しかし新築の場合は、
賃料収入がどのくらい入るか蓋を開けてみないことにはわからないのです。土地を探して購入してから建物を建築し、
入居者が入るまでの未収入期間があります。利回りが低いしリスクも低いようですね。

アパートの不動産の保険

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:43:57 +0000

不動産投資でアパートの購入を検討しています。築４２年の物件ですが、もし大地震が起きた場合、建物の倒壊等で死傷者が出た場合、
大家に責任が生じる事はあります。結論からいえば、建物の所有者である大家さんは全面的な過失責任を負うことになります。
途中で前の持ち主から所有権が変わろうが、発生時点での責任が問われます。前所有者から建築図面や、施工会社など把握しておくことが必要です。
修繕はいつ行ったのか、また、火災保険や建物共済などの加入があれば、そのまま継承したほうがいいと思います。
建物共済に加入していない物件でしたら、所得時に加入することをお勧めします。有名な判例がありますが、建物に何らかの瑕疵があり、
それによって他人に損害が発生した場合、建物の所有者の責任が問われる場合があります。
内容として阪神淡路大震災で倒壊したアパートで4人が亡くなりその家族が訴えて大家に対して責任があるとして損害賠償請求の判決がありました。

アパートの不動産に失敗したら

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:43:45 +0000

不動産投資をするならアパートの一棟買いがよいと聞きます。私も不動産に投資するなら一棟買いがリスク分散できてよいのかなと思っています。
さらに、フルローンで買う場合ですが、もし、ローン返済をできなくなった場合、担保であるそのアパートを銀行に渡せば
それですべて借金はちゃらになるのでしょうか。返済できなくなった地点で、たとえば地価が下がってしまっていても、関係ないのでしょうか。
責任限定型のノンリコースローンは確かにアパート経営に失敗したとしても、借金はチャラになります。
しかし金利面を考えると決して良いとはいえません。銀行によってはフルローンで買える場合もあります。借入金額が大きくなる分、
利益が少なくなることを覚悟しておきましょう。いづれにしてもアパート投資は入居が一番重要な要素です。
営業マンのトークに惑わされず、自分自身で地場の不動産会社でリサーチする事も大事だそうです。一棟買いなら、物件によってはノンリコースローンが組めます。
頭金と、それまでに支払った額、および物件をあきらめればそれ以上の請求はありません。

アパートの不動産投資はいい？

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:43:31 +0000

不動産投資は集合住宅よりマンションやアパートの方がリスクは少ないです。築年数や部屋数・間取りにもよりますが。
家賃収入－減価償却－経費＝収入所得が有るのに、ローン返済のため現金が無くなります。
しかも貴方がサラリーマンなら、不動産所得による所得税が発生する可能性があります。
金利は経費ですが、元金返済分は経費にはならないです。マンション1室などのオーナーですと、多少は大目に見てくれますが
8,000万円のアパートを取得した場合は、数百万／年間の家賃収入は誤魔化せないです。手元に金が残ってなくとも、所得は所得ですから。
もし仮に８０００万とします。表面利回りが１０％とすると、年間収入８００万。
空室率２０％と考えると、年間収入６４０万。修繕積み立てを購入価格の１％年間に積み立てるとすると、５６０万。
固定資産税等を入れなくても７％の利回りしか有りません。１５年で返済するのであれば、年間に返済する元本は約６．７％。
あれれ、全額借りると破綻してしまいます。金利分が出てきません。また、程度にもよりますが、修繕積立金は１％では少ない場合も有ります。
同様に、空室率も２０％では済まない場合も有ります。最低でも、頭金を２割以上用意しないと、この利回りでは厳しいでしょうね。
私個人的には、新築のアパートやマンションの投資は利回りが低すぎてちょと・・・という意見もあります。
やはり、中古のマンションやアパートを丹念に探される方が良いと思います。
また、計算には常に厳しい数値でやられた方が後々泣かずに済みます。

アパートを経営の知恵

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:43:19 +0000

不動産投資でアパート経営する場合は、修繕費がかかります。外壁塗装が１０年ごとで、内装も必要です。
ガス、電化共にキッチンコンロの交換、風呂釜等の故障が１０年過ぎるとあります。さらに、最近はエアコンは大家もちが多く、１０年目で交換が多いです。
それで、アパートの価格に修繕費を予定しておく必要があります。また、建て替えリスクもあります。築何年目の物件を購入するかが問題ですね。
鉄骨も鉄筋に準じているので、遅くても築５０年以内に建て替えます。木造なら３０年をめどに建て直したので良かったと思うのですが・・・。
また、入居者が契約期間中住んでいる保障はありませんから、ローンにゆとりが必要です。もしもサラリーマンの場合は、
宅建を持っているようなので不動産関係の方でしたら１０００万ぐらいの年収をもって、アパートを購入しようと考えているようなので、大丈夫でしょう。
将来の資産形成として、新築のアパートで一括借り上げで、家賃でローン返済が可能なものから投資していくのが、無難です。
しかし、宅建の資格があり、不動産取引のプロなので大丈夫だと思いますよ。

アパートを経営する前に・・・

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:43:05 +0000

アパートの大家をめざし、物件探しと目利きの訓練を積んでいる最中です。７，８千万円の物件をローンで購入計画中です。
空室率４０％にしてもその他経費等を支払ってやっていける計算ですが、正直心配ですね。信用力的には物件担保により
７，８千万円のローンは組めるようです。サラリーマンで一応、宅建合格しています。中古で、７～８千万なら、満室時収入が７００万ぐらいでしょうか。
自己資金が２割程度と考えると、１５００～２０００万ぐらいが妥当だということです。のこりのローンが５千万として、ノンリコースローンを組もうとしています。
いくら収入が多くても全額借り入れが難しいと思います。アパートでなく、居住中のマンションあるいは、親の家が同程度の価値がある場合など査定が通りやすいです。
つまり、保証人がどの程度の資産をもっているかによります。貴方が返済ができなくなったとき、変わりに返済してくれるのが保証人です。
また、中古アパートは新築と違い、空き部屋が増える確立が高いです。私も住むなら新築がいいですし、中古なら古すぎない方がいいようですね。

アパートの不動産投資

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:42:54 +0000

アパート投資について聞きたいのですが、最近20年木造アパートを手数料税金込みで700万で手に入れました。
全8室のうち入居者は2室、駐車場は砂利で8台分、家賃は約4万です。現在の表面利回りでも14%位有るのですが、
家賃を3.5万にしリフォームを300万かけて満室を目指したいと思います。工事の内容はクロス、
和室をフローリング流し台を新品、トイレを新品、風呂の水栓を新品、建具を新品、エアコン設置にしようと考えてます。
大家から見て無駄に思えるリフォームや入居率が上がるリフォームはなんでしょうか。外壁はそこそこ綺麗で、階段などはケレン塗装予定です。
満室なら30%越えなんで何が何でも客付けも考えています。そこで不動産投資をしている友人に尋ねました。
家賃4万から3.5万への値下げは入居希望の方には喜ばれるそうです。然し、独身者等が多い場合はそんなにリフォームにはこだわりません。
大学近くの立地ならば、トイレはウォシュレットつきがいいとか。今の入居者とのバランスも有るので家賃は据え置きで可能か近隣単価を調べてみようかな。

将来のための不動産投資

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:42:41 +0000

将来のために不動産投資をでアパート経営をしたいなって思っています。私は学生なのですが将来、不動産投資などで副業としようと思っています。
性格的に徹底的に勉強して失敗するリスクを限りなく減らしたいと持っています。
そこで資格の勉強を・・と思っています。しかし、宅建はあまり役に立たないなど耳にもします。そこでどのような
資格をとれば不動産投資、アパート経営に役に立つのでしょうか。色々調べた結果、資格そのものは不要ですが、資格を取る
過程で勉強した内容は多少なりとも役立つようです。成功させた人の中で勉強した内容が役立っているのは、宅建、
ＦＰ２級、日商簿記２級、管理業務主任者/マンション管理士などだそうです。もちろん、これら資格の勉強だけでは
不動産投資に関して十分な知識を得られるとは言えませんが。でもこれらは不動産投資、アパート経営に役に立つようです。
あとはＦＰ２級もとっておいたほうがいいそうですね。今から色んな勉強していきます！

アパートの経営

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:40:49 +0000

社宅に住みながらアパート投資は出来るのでしょうか。社宅近辺にアパートを購入しそれを賃貸して副収入を得たいと思っています。
会社の規定ではマイホームを購入した場合、社宅を出て行かなければならない。
投資用アパート購入もマイホームとして扱われ社宅を退去しなければならないのでしょうか。会社にバレたら・・・と思うと恐いですよね。
しかし知人の話では投資と自宅購入は別ですから、問題ないそうです。ローンを借りる際に「自宅兼借家」という事にして、
利率の低い住宅ローンを組んだり、そのために住民票を移動させたりしたら、問題になるかもしれません
もし年利回りが５％前後で良ければ、10～50万円から始めることができる「不動産投資信託」をすすめされました。
年利回り10～15％程度儲けたいのなら、アパートやマンションの賃貸経営がいいそうです。アパートやマンションの経営は、安普請の建物だと修繕費や管理費
などが想像以上に掛かるので、しっかりお金を掛けて立派な建物を建てた方が資産運用のためには良いそうですね。

アパート投資を始めよう

msaijou — Fri, 04 Feb 2011 20:40:20 +0000

最近投資でアパート経営をする人が増えています。しかし一般的に現状の不動産業界でアパート経営というのはまだまだ危険な会社が多いです。
いくら大手といっても、新築からのプランを提示してくるところは、特にどうなのかな・・っていうところが多いようです。
というのは、そのようなハウスメーカーは契約してしまえばこっちのもとして、５年くらいは大家に利益が出るように数字を調整しますが、
その後に待ってるのは「破綻」です。これは不動産投資をやっている人の常識だそうです。要するにハウスメーカーは素人をだまして利益を上げてます。
有名な大手企業でさえいまだにやってるから、タチが悪いですね・・・。まずはしっかりアパート投資について勉強して自己防衛する手段を身につけた方がいいです。
または、信頼できる収益不動産を扱う会社を見つけることです。わたしはジャスダックに上場する会社は不安なので、自分で投資します。
アパートの投資にはどのくらいの資金か分かりませんが、自分でアパートを一棟買いという方法もあると思います。もし、どうしても誰かのアドバイスを受けた人は、
ミサワホームとか有名なところがいいと思います。　今は、アパートも多いので場所やニーズをよく吟味しないといけないと思います。
よくあるアパートの一室だけ買うというのはお勧めではないと思います。後、駐車場などからはじめるのも気が楽かも。地震でも関係ですしね。
後、ちょっと意味合いは違いますが、株式でも不動産に特化した株式でリートというのもあります。